Flere forhold – fra energistandard og klimarisici til markedets udvikling – påvirker i dag kreditvurderingerne og gør bolighandlen mere kompleks. Fokus flyttes fra kundens økonomi til en bredere vurdering af både ejendommens og markedets fremtid, og dét ændrer dynamikken i hele bolighandlen.
Kredit- og risikovurderingen er under forandring på en række punkter, der samlet set flytter fokus fra kunden til ejendommen, når bankerne evaluerer et potentielt ejendomskøb.
Det er nemlig ikke længere tilstrækkeligt at vurdere kundens økonomi her og nu; i stigende grad handler det også om, hvorvidt boligen er attraktiv på længere sigt, for den traditionelle forventning om, at en ejendom over længere tid alt andet lige vil stige i værdi, og at risikoen derfor især er bundet op på kunden, er skiftet ud med et nyt perspektiv:
”Vi vurderer i stigende grad, om boligen også kan sælges igen om 7-10 år. Det afhænger ikke kun af kunden, men i høj grad af ejendommen og dens placering,” fortæller Kristian Dehn Kristensen, Kreditchef i Andelskassen.
Skiftet skyldes flere forhold. Sammen med Kristian Dehn Kristensen, der er Kreditchef i Andelskassen, belyser vi her tre tendenser.
Tendens 1: Opdelingen af boligmarkedet accelererer
Tendensen med, at boliger sælges hurtigt i de større byer, mens det i andre områder kan tage lang tid at finde en køber, har udviklet sig eksplosivt de seneste år. Forskellene kan endda være tydelige inden for samme by. Det stiller større krav til bankernes vurdering af en boligs fremtidige salgbarhed:
“Vi opererer i et differentieret boligmarked, hvor bl.a. skæve ejendomme i mindre attraktive områder er blevet sværere at afsætte. Det må vi forholde os til i vurderingen. Nogle gange ved at lave en afvejning af ejendommens eller lokalområdets forventede levetid sat op mod lånets løbetid,” siger Kristian Dehn Kristensen, der dog også slår fast, at Andelskassen fortsat tilbyder finansiering til ejendomskøb i hele landet:
”Vi finansierer fortsat ejendomshandler i alle dele af Danmark, men det er med forskellige krav til egenfinansiering samt nogle tilfælde med skærpede vilkår”.
Tendens 2: Udsving i inflationen stiller større krav til købernes robusthed
En anden tendens er, at flere købere overtager ældre boliger og planlægger større renoveringer. Det øger usikkerheden – både i forhold til økonomi og gennemførelse.
”Vi ser en markant stigning i ombygninger. Men det betyder også, at vi skal tage højde for, at projektet kan blive dyrere end planlagt. Råvarepriser, transport og geopolitik spiller ind,” fortæller Kristian Dehn Kristensen.
Det betyder, at bankerne i højere grad må indregne usikkerhed i vurderingerne og ofte kræver større økonomiske buffere.
Også boligens driftsøkonomi har også fået større betydning, hvor forskellen mellem en energieffektiv bolig og en ældre bolig med høje varmeudgifter påvirker den samlede vurdering af risiko:
”Det er ikke uvæsentligt, om du køber et nyt, energieffektivt hus eller en ældre bolig med høje varmeudgifter. Det kan være dyrere at købe – men billigere at bo i,” påpeger Kristian Dehn Kristensen.
Dermed bliver energimærker og driftsomkostninger i stigende grad en del af kreditvurderingen, og det hænger også delvis sammen med den tredje tendens.
Tendens 3: Klimaet er rykket ind i kreditvurderingen
Klimaet spiller nemlig en større rolle end tidligere, hvor storm, oversvømmelser og naturbrande forekommer hyppigere end tidligere. Placering og klimarisici er derfor blevet variable i vurderingen af en boligs fremtidige værdi, salgbarhed og risiko, og det indgår i stigende grad i bankernes vurderinger.
”Vi er nødt til at forholde os til, hvor boligen ligger – og om den overhovedet er attraktiv i fremtiden. Klimarisici er ikke længere noget, man kan ignorere,” fastslår Kristian Dehn Kristensen.
